烂尾30年、房价涨30倍！龙华别墅化身“最笋新盘”？

乐居新媒体宗勇起源于深圳。

上月底，深圳市规划和自然资源局发布了关于恒地尊悦花园（A807-0632）建设工程规划许可证的公告。

来源：深圳市规划和自然资源局

据了解，恒地尊悦花园所在地块原为Flora Villa别墅区，已烂尾近30年。随着老洋房区的拆除重建，项目地块改造为高层住宅区“恒地尊悦花园”。据媒体报道，该项目预计将于下半年入市。

由于项目所在地块的开发周期已跨越近30年，项目所在区域早已从宝安区原郊区发展到龙华区繁华街道，房价也从2000元/左右上涨至6-7万元/，房价上涨了近30倍。

项目靠近顶层，速度快或噪音大。

恒地尊悦花园位于龙华区智敏民荣北路与民通路交汇处东侧。根据规划，项目总建筑面积约10.5万，其中住宅6.4万，三层幼儿园1600，总户数672户。

来源：深圳市规划和自然资源局

平面图显示，项目由5栋30层高层住宅组成，容积率3.10，绿化率40%，停车位779个。项目虽小，但整体密度在目前在售新盘中处于较低水平。

从地理位置上看，恒地尊悦花园位于深圳地铁4号线白石龙站与深圳地铁5号线民治站交汇的三角区域。步行约900米即可到达项目所在地，这也是距离项目最近的地铁站。

虽然步行到地铁站需要很长时间，可能会影响市民的日常通勤体验，但项目周边有多条快速路和快速路组成超级快速路网络，通过南坪快速路和富龙路可以快速到达南山和福田。

经实地踩点，该项目建在梅观高速公路附近，或受噪声影响。此外，项目西邻横岭村，未来项目整体居住体验将受到高速公路和农房的双重影响。

梅观高速公路（乐居摄于23.05）

眼见横堤尊悦花园跨越梅观高速，项目接近封顶，只待获批预售入市。

这座30年未完工的别墅最终被拆除，弗洛拉别墅成为普通住宅区。

事实上，早在去年，市场就已经传出恒地尊悦花园将于2023年入市的消息。直到上月底项目规划许可证正式发布，其他许多网友对这片历史遗留问题众多的土地更加好奇。

怎么拖延了近30年？还有其他隐患吗？

这里就不得不提到恒地尊悦花园的前身：Flora Villa。

2014年，弗洛拉别墅因产权纠纷和“强拆”事件被官媒报道。

来源：网络

根据当时的报告内容可知，花语山庄的土地属于智敏龙华横岭社区。1993年4月18日，当时的横岭经济合作社与惠州市中南房地产开发公司深圳办事处的主办单位签订合同，建造弗洛拉别墅。

然而，由于资金和政策的原因，该别墅区在建设过程中出现了烂尾。据当时的业主说，弗洛拉别墅共有47栋楼，只有33栋楼有竣工验收许可证。

随后深圳市泰盛房地产开发有限公司于2009年接管了弗洛拉别墅的经营权，导致了此次强拆。

然而，由于产权归属的复杂性，该项目再次被搁置。据粤0308行初案号为（2018）1186号的一份行政裁定书显示，该裁定书的主要内容为“弗洛拉别墅拆迁补偿纠纷案”。

原告观点中有明确指出土地使用年限的信息。“智敏某股份合作公司和某房地产开发有限公司已取得花卉别墅用地，土地出让年限为2014年12月2日至2084年12月1日。”

经田燕查询，智敏房地产开发有限公司拥有位于龙华新区智敏办事处辖区的一处普通商品住房用地，土地出让合同签订于2014年12月2日。

根据恒地尊悦花园的建设规划许可证，该项目的建设单位是智敏房地产开发有限公司，该公司是恒地投资有限公司的全资子公司。换句话说，恒地房地产最终接管了花卉别墅地块，该地块的产权从2014年12月开始计算。

随着恒地尊悦花园建设规划许可证的获批，Flora别墅终于成为过去式。

恒地尊悦花园是恒地地产继恒地月山湖、恒地听海、恒地依云山之后的又一住宅项目。

房价上涨了近30倍，配套设施仍难以完善。

我们不知道恒地地产最终接手弗洛拉别墅地块的成本，但在过去的30年里，龙华的地价和房价早已今非昔比。公开资料显示，1994年，当时仍隶属宝安区的龙华的一般单价仅在1000-2000元/之间。

2023年，早已正式成为行政区的龙华迎来了全新的变化。以深圳北站为核心的红山、智敏区域单价普遍超过6万/，最高成交单价早已超过10万/。

据了解，恒地尊悦花园周边以二手社区为主，距离最近的碧水龙庭，目前参考价为5.7万/，实际成交单价大多在6-7万之间。项目南部19年建成的万科和冯谖社区，目前挂牌价7-8万/平方米。

新房方面，目前项目周边新盘不多。最近的项目是中海李明德，2021年开业，装修均价7.1万/平方米。据了解，中海李明德目前的平均折扣价为6.6万/平方米。

中海李明德（乐居摄于23.05）

除了项目一路之隔的中海李明德外，恒地尊悦花园附近的在售新房项目主要集中在深圳北站周边，包括保利招商玉龙花园、超核中心润府、中海龙悦里等新盘。受新房限价影响，三个项目平均单价约7万/。

可以发现，尽管恒地尊悦花园的位置和视野存在缺陷，但周边二手房价格仍然坚挺，这也得益于项目周边配套设施的完善。

在教育方面，除了自有幼儿园外，旁边还有龙华实验幼教集团和丰轩幼儿园和智敏碧水龙庭幼儿园。前方约200米是行知实验小学，步行约700米可达深圳龙华潜龙学校。

华南实验学校（乐居摄于23.05）

再远一点，1公里外有深圳市龙华区龙腾学校、万科双语学校、华南实验学校、华城小学等，教育资源丰富（具体招生人数以该区当年教育政策为准）。

商业方面，项目2公里范围内有8个仓储网点、星河COCOCITY、星河世界、华润超核中心（在建）等大型商业体，日常生活采购便利。

8号仓库出口（乐居摄于23.05）

即使是万科和冯谖，受到高速和恒地尊悦花园等城中村的攻击，仍然拥有周围二手社区中最高的二手房参考价。

当然，深圳的新房市场依然冷清。龙华区作为深圳新房库存最高的区域，在各区中位居前列，甚至北站周边的那些项目也面临着改造难的尴尬局面。